摘要：选对平台，经营管理也能创造利润

2018年下半年开始，长租公寓行业进入了一个“挤泡沫”的时期，大量的中小型公寓由于金融杠杆过高，利润倒挂，经营不善等各种原因关门离场。这其中，有整体经济环境的影响，也有行业泡沫过大的因素。哀鸿遍野之下，情形倒挺像世纪之交的那场互联网泡沫。

其实，这类现象在所有高速发展的行业，都曾经出现过。当行业高速发展时，吸引了从业者大量涌入，野蛮生长之余，行业利润被挤压，最初“疯狂”吹大的泡沫，最终破灭。

从过往其它行业的类似情形来看，这个挤泡沫的过程，往往才是一个行业成熟健康发展的开端。粗放经营，管理效率低下的从业者被淘汰出局，坚守下来的开始苦练内功，从管理效率和产品差异化上打造出更具价值的竞争力，从而一步步做大做强。产品差异化今天先不展开，单说说长租公寓管理效率提升的这点事。

截止2019年上半年，据第三方平台统计，全国可租房源接近8000万间，但长租领域中，管理体量超过10万间的长租公寓不超过5家。

如此大的差异，是行业不好吗？当然不是，一骑绝尘的自如刚完成5亿美金的B轮融资，估值达到45亿美金。每年3亿年轻人的租赁需求亟待满足，长租行业的广阔空间仍然大有可为。

究其原因，除了管理者的经营理念和管理体系之外，直接影响公寓管理效率就是公寓运营管理倚仗的各类管理系统了。

公寓管理系统（PMS）的由来

长租公寓作为一个新兴行业，最初并没有专门的运营管理系统。一部分公寓会根据自己的业务流程及服务要求，自研定制系统，例如自如、蛋壳等；还有一部分前期则直接使用了近似行业——酒店的管理系统（PMS，Property Management System）来进行管理。但酒店日租的业务逻辑和公寓的长租逻辑，在很多方面差异性是比较大的，也给公寓精细化运营带来了局限性。这是长租公寓运营管理系统的前身，也是长租PMS的由来。

再往后，随着长租行业发展日趋成熟，越来越多的公寓认识到了管理系统对于日常运营带来的极大帮助，尤其行业龙头自如带头利用管理系统全面实现了在线化运营，极大提升了自身管理效率，起到了很好的行业示范作用，促使公寓管理系统使用需求日趋旺盛。从这个阶段开始有不少软件提供商进入长租领域，提供更具行业特色的管理系统服务。

时至今日，每一个长租公寓都正在经历行业拐点，面临行业利润紧缩，运营成本飞涨的困境，如何选择一个好用且可靠的管理系统，帮助公寓老板管理经营的方方面面，成了能够更直接帮到公寓从粗放走向精细，从低毛利走向高利润的关键。

那么今天，笔者就给大家简单说说，中小公寓如何选择公寓运营管理系统。主要从功能特点、用户群、费率、资金安全，以及系统商能否长久存活几个点做推荐。

01.蘑菇伙伴

可以说是业内覆盖房源量最大的系统，据称有2万多个公寓用户沉淀。原来自己做公寓，后来转型把自己的公寓系统SaaS化推向市场，主打免费，获得了不俗的市场份额。2018年底开始收费，再加上近期推合伙人制，导致客户流失量比较大，公司人员也不太稳定。但总体上看依然是业内最大的公寓系统商。

优势：产品体验把控较好，界面简单清爽；流量可以帮助公寓打通支付宝租房和闲鱼，以及自有官网蘑菇租房，能做推广-预约看房-签约-退房全闭环运营。

功能：★★★★☆，比较丰富。系统更注重交互以及在线化运营，数据化面板实时掌握公寓整体运营状态。

主流用户群：房源量在150-800间，有一定运营管理思维的公寓用户。

资费：包括支付通道费（3‰），平台使用年费（以会员制方式按年收取，根据房源数量，每年3188至16888不等，超出会员套餐的房源每50间每年再收费500元），增值功能费（包括电子合同包、电子合同模板、短信包、新建员工账号费、新间分店费等），以及其他单项收费（包括虚拟400电话、支付二维码物料包等）。

公寓资金安全指数：★★☆，运营时间较长，资金池状况说明模糊。

生存前景评估：★★★，商业模式模糊，依靠融资烧钱圈地但造血能力不足。2018年后一系列调整动作，导致市场上出现很多不和谐声音。

推荐指数：★★★，近期的市场波动，难免让人心悸。

02.寓小二

老牌公寓系统商，2015年进入市场，以本地化部署，运营定制化起家，走技术认知路线。获贝壳投资，可理解为腾讯系厂商。

优势：界面简洁，功能丰富，有各类报表，同时对接闲鱼贝壳美团等流量平台。

功能：★★★★☆，较完善。租约录入简洁，租期租金灵活，房源管理，账务，退房等方面更加精简灵活。

主流用户群：房源量800间以下中小公寓。

费率：包括支付通道费（3‰），平台使用年费（按年收取，300间以下免费，300~2000间费用在2000~17000不等，房源超2000的资费再做对接），增值功能费（包括短信、刷脸认证、实名认证和电子签名，按需求次数收费），智能硬件对接费（包括智能门锁、电表和冷热水表的功能对接，每类设备800元。其中冷热水表算2类）、以及其他单项收费（微信、支付宝的服务定制，如对接公众号、生活号、小程序，每项收费1000~2000不等；此外可为高端用户提供APP定制，租客+管理端一整套下来超2万）。

公寓资金安全指数：★★☆，资金池问题尚不明确。

生存前景评估：★★★☆，2019年大幅投入扩张，增长速度较快。商业模式仍然是单纯软件模块销售。

推荐指数：★★★，系统功能齐全，定制化能力较强。

03.云丁安心住

公寓智能硬件服务商云丁科技，2018年联合支付宝共同推出的公寓管理服务平台“安心住”。其属于公寓管理系统的升级版，也是公寓目前市场上唯一软硬件一体的系统商。特点是软硬件一体，覆盖从租前到租中再到租后的全流程管理；基于权责发生制和收付实现制，分别实现的业务资金和专业财务管理能力；为成长中小公寓提供专业的管理体系梳理和导入服务，帮助和陪伴公寓持续良性发展。目前约有20万房源在线运营。

优势：软硬件一体，兼容性强；交付服务体系覆盖全国，服务有保障；接口开放，各种智能硬件、系统对接方便。其智能门锁和电表在公寓行业的市场占有率过半。

功能：★★★★，比较全面，界面友好，账单清晰，报表详细。

主流用户群：全用户群需求覆盖；特别针对300间以上中大体量用户。

费率：仅收取支付通道费（6‰），无其他收费项。已经使用云丁智能门锁、智能电表的用户可直接对接使用。

公寓资金安全指数：★★★★，支付宝自动分账，没有资金池，租金等收入实时进账公寓账户，安全可靠。

生存前景评估：★★★★，国内唯一D轮融资的智能门锁厂商，据悉已实现公寓产业线整体盈利，现金流充沛。

推荐指数：★★★★，广泛汲取行业经验孵化，经营稳健。

04.全房通

重庆起家的系统服务商，强调用技术可解决公寓问题。早期版本既有SaaS，也有本地化，并且可以版本买断。2018年被“会找房”收购后推出了“新全房通”管理系统，主打房源、财务、人事、售后四大功能模块。也是因为新系统，买断版本的用户感觉被疏忽了。

优势：与业务流程结合紧密，与公寓管理流程十分契合。

功能：★★★★☆，界面排版密集，全表格化展示，传统IT软件体验风格；嵌入了流程化管理内容，合同审批，人事考勤，报销审批等。一键对接流量平台。

主流用户群：房源量在300~1000之间的用户。

费率：包括支付通道费（3‰），平台使用年费（房源量2000间以下，根据房源多少，年费6000元至20000不等，2000间以上按照10元每间每年计费，但必须以1000间为单位起跳），单项收费（主要是对接微信公众号服务，每年5000元），以及第二年之后的维护费（从第二年起，所有收费项目增加20%的维护费）。早期出过买断版本。

公寓资金安全指数：★★☆，资金池状况不明确。

生存前景评估：★★★☆，被会分期收购后，更多加入金融基因。目前盈收仍以软件销售为主。

推荐指数：★★★，老用户需要多关怀，旧版本到新版本的二次收费，难免会让老用户有些不适应。

05.房乾

老牌公寓系统服务商，专门针对于房地产长租公寓的管理系统，侧重财务核算功能。从底层设计上看并不适合SMB（中小用户）使用。2018年被平安好房收购。近期市场声音非常少。

优势：受地产定制影响配置管理能力较强，能够配置多种运营参数，灵活度较高；财务报表规范。

功能：★★★★，业务管理功能齐全，财务管理能力强大，是市场上仅有的两家提供权责发生制财务核算能力的公寓管理系统之一（另一家是上面说过的云丁安心住）。

主流用户群：运营风格偏地产商的公寓会比较喜欢。

费率：包括支付通道费（3‰），平台使用年费（3500元/年）。

公寓资金安全指数：★★★★☆，背靠平安，金融能力还是比较可预期的。

生存前景评估：★★☆，近几次的版本迭代对系统的升级并不大，纳入平安体系之后，也没有大的推广举措。

推荐指数：★★☆，服务支撑体系收缩，导致持续的售后服务可能跟不上，笔者持观望态度。

06.水滴管家

早期公寓智能系统玩家之一，总部上海，开发商背景。其宣传称自己是一家长租公寓一站式服务商，整合房源、互联网和金融，通过公寓管理系统做风控工具，用科技风控支持公寓资产证券化。从提供的服务上来看，基本锁定中大型公寓机构、开发商和国企。

优势：公寓运营数据的挖掘和展示，公寓经营培训理论丰富。

功能：★★★★，规范，公寓经营理解透彻，管理控制很细，各平台都可以对接。

主流用户群：国资国企、开发商等大客户。

费率：包括支付通道费（6‰），平台使用年费（金水滴收费8900元/年，理论上不限房源数量），以及增值功能费（包括电子合同模板、电子合同增量包）。

公寓资金安全指数：★★☆，资金池状况不明。

生存前景评估：★★★★，客户发展稳健，作为系统服务商也能稳定发展。

推荐指数：★★★☆，中大型公寓可以考虑。

以上仅为市面上主流的系统，其他还有如智小窝、会找房、公寓管家、房总管等，笔者试不过来，也就不好推荐了。各平台普遍支持免费试用，大家感兴趣可以去注册试试。

只言片语不能代表以上PMS的全貌，只是根据笔者个人经验、感受和理解，做出的一些概括，希望能对正在为“公寓管理系统都有哪些”，“我适合用哪种管理系统”的公寓从业者提供有效帮助。

行里人说过，做公寓管理系统不难，难在做个好系统。各位公寓老板还是要结合自己的房源量、所在地区、功能、需要的售后支持、资金安全、数据安全等需求为出发点，选择最适合的系统。

补充两点，第一，好系统不看过去有什么，而要看将来能带来多大价值；第二，要找能全程支持售后交付的供应商，特别是二线及以下城市和地区的老板们，大家肯定不希望成交前甜如蜜、成交后无人理。

最后，关于“公寓管理哪家强”这个问题，还是交给广大公寓老板自己判断吧。

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