根据2019第二季度中国商业地产指数报告显示，中国商业地产指数回升至125.8，同比增长2.6%，环比增长1.0%。

这是中国商用物业开发指数实现近两年首次同比上涨。

商业地产指数回升、商用土地及商用物业供给市场回暖，一方面来自于个税扣减、减税降费等政策的落实，这在一定程度上激发了消费者需求的释放。一方面则源于5G、人工智能、移动互联网等新技术的驱使。

增长与挑战并存，毫无疑问，在新的技术环境下，传统线下商业业态正在面临着巨大冲击。

伴随着消费者分级愈加精细，中国商业地产以扩张获取市场占有率的既定法则正在被打破，通过精准触达、顾客分层、精细化营运等手段迭代商业综合体的运营和服务成为其最核心的竞争力之一。

在这种情况下，一批专业的商业地产运营商开始崛起。

富茂科技成立于2018年7月，是一家专注于商业综合体数字化的科技企业。其以万达网科集团商业化团队为主要班底，同时吸收了部分实体商业与互联网行业的精英。

近日，i黑马&数字观察与富茂科技的创始人王圣玉展开了一场对话，一起聊聊商业地产和商业综合体的发展趋势，当下面临的挑战、机遇，以及富茂科技的核心价值所在。

传统商业综合体亟待改造

自悉尼科技大学毕业后，王圣玉选择留在澳洲工作，直到2009年回国。

他先后任职于辉瑞APAC BT Dpt.商务分析师、丹纳赫产研高级经理，万达网科商业化产品负责人，在这期间，热爱挑战的王圣玉还多次进行了创业。

“我在万达网科担任的是商业化产品负责人，主要的任务是把万达自研的产品进行对外输出。”这个尝试让王圣玉快速尝到了甜头，在销售额达到一千万左右时，他逐渐发现商业综合体这个赛道的需求也正在悄悄发生着一场变革。

“就好像智能停车在一夜之间兴起，我们看到了整个市场的需求确定性，并且注意到这个市场卡位巨大的线下流量，延伸的可能性非常大。” 为此，王圣玉开始留心商业地产这个赛道的创业机会。

“地产行业粗略分为四个层级，包括住宅、商业地产、写字楼、租赁公寓等。其中，商业地产也包括了城市综合体、社区商业，商业裙楼、主题商业等，我们希望服务的部分是商业地产领域。”

据富茂调查，在这个赛道中，城市综合体大概有7000家左右，而传统未经改造的百货大概有4000家左右，此外，加上小型3万平米以下的社区商业和一些小型综合体，整个盘子达到了2万家左右。 

其中，仅城市综合体每年规划以1000家左右的速度增长，实开达到600家，到2025年，预计国内商业综合体将近3万家。

王圣玉告诉i黑马&数字观察：“这是一个亟待服务的庞大市场。”

近两年云计算、消费互联网、物联网技术飞速发展，商业体的IT系统架构愈加完善，但是从商场的角度来看，数字化所能提供的价值还达不到期待。

王圣玉表示，一方面尽管商场的服务对象是消费者和商户，但是目前大部分系统要么是内部业务管理，要么是长链条上的单一工具，无法产生业务流转价值，真正满足消费者和商户的需求。

另一方面，设备的采购和业务整合痛点极深，大多商场都会面临采购之后用不起来，价值低维护难。“这些设备都是孤立存在的，对于企业而言反而会成为负担。”

第三方面移动消费互联网全面普及，数字化消费者成为市场的主力，这进一步对消费市场提出了新的要求。

王圣玉告诉i黑马&数字观察：“数字化是企业提升效率和节省成本的必备手段，当每一个节点的损耗将降低，企业的经营能力将得到大幅提升。”

“软件”+“硬件”齐下，赋能商业地产数字化

基于万物互联的大趋势，富茂科技选择以“软件”+“硬件”的方式切入市场。大家都看得到智慧停车、AI客流、网络WIFI、云POS、智能导购机器人、无人货架等智能设备逐渐进入商业综合体。

富茂科技旗下两个产品，一个富茂链客™是基于云计算的SaaS系统，以社交化的会员营销，联通线下交易和内部营运系统。二是富茂天工™则是针对商业综合体研发的一套智能设备管理系统，利用自有研发IoT网关，能够链接包括智能停车、视频客流、商用Wi-Fi、智能POS、商业综合体智能大屏等场内智能设备。王圣玉补充：“富茂天工™还能够扩展至智能照明、智能冷站、电梯等强电系统，并且可以通过一屏一台掌控场内常用设备。”

他告诉i黑马&数字观察：“我们一直在摸索，希望在四个方面解决商业综合体的数字化难题。”

一是营销转化。“通过调查我们发现，企业的线上和线下营销中转化率极低，至少有30%以上的营销费用处于失效状态。”

二是招商匹配。王圣玉举例，对于商场而言，精准匹配商户是一大难题，以往大都是通过咨询公司进行规划，然后每年根据试运营的结果进行调整。“在这种情况下，靠经验的招商损失率往往是不可控的。”

王圣玉希望能够精准提供匹配商户和商场需求，建立云端资料库，并实现灵活的呈现管理。

三是经营效率。“这部分主要是为了帮助企业内部建立一个在线的管理系统，将收帐、合同、账单、清结算等等日常事物搬到了线上，还包括现场管理的一些典型动作，包括巡查、测空气质量、抄电表等。”

四是场内设备。设备包括空调、照明、pos机、停车系统等，王圣玉告诉i黑马&数字观察：“一个10万平米的商场，仅电费20000每天，再加上设备的更换和维护，一年的花费在近千万。”

“富茂科技致力于这几方面的不断提升改善，搭建全场景业务流转的的系统，帮助企业增收提效。”

攻占市场

商业综合体数字化是一块大蛋糕，目前主要有三股力量。

一类是资产雄厚的传统地产商，其往往通过自建团队来研发相关产品，赋能企业的内部需求。一类是传统ERP厂商，其切入的是企业的内部管理系统。还有一类就是和富茂科技同台竞技的一些互联网玩家。

王圣玉告诉i黑马&数字观察：“目前头部地产商往往会选择合作的方式，与伙伴一起共建商业地产数字化生态。此外，传统ERP重型实施，的确无法满足商业告诉变化的需求。”

对于互联网玩家而言，当下正是攻占市场的绝佳机会。

以软硬件结合的方式打入商业综合体市场，王圣玉认为这是富茂科技的最大优势之一。

“只做软件或单一硬件，解决单一问题，对于业务复杂的综合体企业，一方面可替代性极强，一方面迭代成本太高。”

自2018年11月产品上线以来，在半年的时间内富茂科技落地的客户达30余家。

目前，富茂科技的收入来源主要有两个部分，一是提供全场景SaaS化软硬件系统，插件式的服务模块可灵活配置，二是提供商业营运全链条上相关的配套服务。

对于价格，富茂科技则会从商业综合体的两个维度进行考虑。

一个是商业综合体的面积。“面积决定了客流管理的复杂度，这同样会影响到线上服务。”另一个是综合体的后续持续营运服务需求，数字化程度不断深入，所需要的技术支持和系统的复杂度也会增加。

谈到接下来的发展计划，王圣玉表示：“目前我们的销售的团队比较小，未来希望稳定推进直营团队建设，二是通过代理等方式去推动渠道的建设、管理等。

富茂科技目前正在寻求融资，王圣玉表示：“在融资方面，我们目前有两个期望，一个是希望通过投资机构获得信用背书，一个是希望通过机构嫁接到一些资源。”

免责声明：本网站（http://www.ciotimes.com/）内容主要来自原创、合作媒体供稿和第三方投稿，凡在本网站出现的信息，均仅供参考。本网站将尽力确保所提供信息的准确性及可靠性，但不保证有关资料的准确性及可靠性，读者在使用前请进一步核实，并对任何自主决定的行为负责。本网站对有关资料所引致的错误、不确或遗漏，概不负任何法律责任。
本网站刊载的所有内容（包括但不仅限文字、图片、LOGO、音频、视频、软件、程序等）版权归原作者所有。任何单位或个人认为本网站中的内容可能涉嫌侵犯其知识产权或存在不实内容时，请及时通知本站，予以删除。