4 月 20 日，大唐财富云理财嘉年华邀请到了著名经济学家、中国金融 40 人论坛创始成员、北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授，钟伟教授就地产投资的未来趋势，给出了自己的论断。

　　中国步日本房地产后尘？

　　很多人说中国是不是会步日本的后尘，因为日本曾经发生过房地产泡沫是吧？那隐含的背景是什么？日本很不幸，真的日本很不幸吗？日本很幸运。到目前为止，日本的人均寿命在全球跟瑞士一样是排在前列的，如果中国到最后能达到日本那么高的人均GDP，那么高的人均寿命，那么高的社会的经济的发达程度的话，对中国来讲，这不是一个不好受的事情，而是一个很难达到的水平。

　　中国会进入到经济长期负增长、人口负增长吗？你在未来的 5 到 10 年，肯定是看不到这种情形的。日本的这种情况不是中国难以复制，在全球都找不到第二个例子。这么说的人你不仅低估了日本，而且误解了日本。

　　房子多or少，数据说话

　　中国的家庭的情况日益的小型化，比如说以前 2000 年以前，一户家庭大约有3. 2 到3. 3 个人，就是父母可能还带着一个大孩子，现在的一个家庭其实三个人不到，两个人多一点，那就是一对父母都不一定生育一个孩子，有可能都没有孩子，所以家庭是在小型化的。同时，套户比大概是在1.07，就是一户家庭大约拥有1. 07 套房子，那就户户有房了，你还买房干什么？房屋肯定是供应过剩了，按照套户比来这么理解。这种理解，从数据上来讲首先1. 07 套，即便它是一个真实的数据，跟西方国家来比的话，也并没有到达一个应该到达的高度。

　　西方国家现在套户比应该是1. 15 到1. 2 之间吧。如果说一个家庭拥有1. 2 套房，拥有的多出来的那个0. 2 套房是有用途的。一部分房子处于维修状态，因为房子并不是时刻都适合居住的，房屋是需要维护的，一部分房子处于出租状态，如果没有人拥有多套房，那出租屋从哪儿来？出租屋那就都是政府给的了，但其实政府是给不了那么多出租屋的，还是需要具有多套住宅的人，把它的住宅租出去。所以套户比超过 1 的原因就是有一部分房源是用来出租的。

　　我们买了房之后是始终在换房的，比如说西方大概住房的更新率大概在4%到5%之间，也就是一百户人家，有 4 到 5 户人家他们在换房的，换房的时候实际上我要卖了旧房去换新房，我卖了这儿的房换那儿的房，诸如此类的。所以因为有这个维护的需求，有换房的需求，有出租的需求什么的，套户比其实都是比 1 要高的，我们应该放心地理解1. 07 套的户均，并不意味着房屋就够了。

　　房地产政策解读：

　　这么长时间以来，中国政府对房地产基本上采取一个相对抑制的政策，早年的时候是抑制需求，后来抑制供给，目前在卖房你也很困难，买房你也很困难，所以你很少看到一个市场同时抑制供给和需求，而且给出了非常苛刻的诸多的购房约束的条件。

　　疫情之下，中国的房地产的变化有几点是需要关注的，第一点就是我们需要理解，“房住不炒”是一个长期的策略，所以从顶层的政策来讲，要显著放松不可能，从下层和基层来讲，有一些政策的微调趋于温暖是有可能的。

　　“房住不炒”是 在 2016 年底中央经济工作会议确定的措施，在 2017 年 3 月份开始实施至今，时间已经比较长了，这也是坚持得比较长的一个措施，三年多了。“房住不炒”的政策我们需要理解，不会因为疫情、不会因为以后的刺激经济而有根本的变化，对这个不要抱过高的奢望。(完)

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