《白皮书》表示,2022年,受国内新冠肺炎疫情因素影响,我国经济下行压力明显加大,尤其是部分产业链、供应链受到冲击;部分区域接触型、聚集型特征明显的线下消费表现低迷,给实体商业经营带来挑战。从市场表现看,2022年1-9月,全国商办开发投资额同比下降11.4%,由于开发投资额的不足也导致新开工面积同比下降38.8%。虽然销售面积同比增长3.2%,但增幅已经连续6个月收窄。

分城市等级来看,2021年以来,一线城市3万方以上新开业购物中心数量为82个(约640万平方米),其中上海、深圳3万方以上新开业购物中心数量在30个左右,广州为14个,北京9个。二线城市3万方以上新开业购物中心数量为247个(近2300万平方米),其中重庆3万方以上新开业购物中心数量超20个,成都、长沙、杭州、武汉等城市在10个以上。三四线城市3万方以上新开业购物中心数量近300个(约2500万平方米),其中仅佛山3万方以上新开业购物中心数量超10个。

从客群流量上看,全国典型城市商业客流量受疫情反复影响波动较大,且不同城市的商业客流主要随着不同城市的管控政策变动;

　　企业现状:内外承压,商业地产企业亟需求变

《白皮书》指出,当前我国宏观经济环境和商业地产行业发展之下,商业地产企业面临着资金压力、政策压力及竞争压力等多重压力积压。资金方面,由于商业地产在发展初期主要是种资产发展,一直处于资本投入大、经营性现金流周转周期长的困扰之下,加上国家政策的逐渐收紧,土地红利期已过,融资成本逐渐升高;政策方面,受到税收、土拍政策收紧的影响,商业地产公司盈利逐渐削弱,增加运营压力;行业竞争方面,由于传统住宅市场竞争的白热化,各房企开发商由住宅地产开发商向商业地产布局与投资转变。

受到行业竞争、资金的封堵,以及政策环境的收紧,地产“寒冬”已经到来。但通过积极推进轻资产业务模式,商业地产企业走出了一条逆周期曲线。华润万象生活提出“承接好母公司优质项目资源,积极外拓抢占市场份额”,宝龙商业提出“加强商业轻资产项目拓展力度,扩展更多灵活的合作模式”,中粮大悦城提出“轻资产扩张成为重要的发展模式”。

而长三角地区正在成为商业地产企业开展轻资产项目的“主战场”。从数量上来看,长三角城市群凭借124个项目,一骑绝尘,比第二名多了近一倍。而从细分城市上看,近7成项目分布于高线级城市,而下沉市场的轻资产化程度普遍高于高线城市。

　　新兴业态:打破时间和空间局限,迸发出新的消费活力

《白皮书》认为,尽管疫情影响仍存,但中国消费市场具备良好的基本面,亿万人民追求美好生活的愿望和消费升级的趋势没有改变。但随着疫情的逐渐放开,以及Z世代、银发人群、养宠人群、户外运动爱好者等多元消费群体的增加,主力消费群体的消费行为、消费模式发生了深刻转变,购物中心从零售消费场所逐渐向体验空间、社交空间转变,“露营经济”、“宠物经济”、“夜经济”方兴未艾,购物中心的空间功能和经营业态均在发生改变。

由于疫情反复、经济影响导致国内旅游业向碎片化、城郊化、低预算转变。因此,露营、野采、短途休闲游等“微旅行”模式兴起,预计2022年会突破千亿大关。

露营经济的火爆在促进户外品牌进驻商场的同时,也推动了购物中心在中庭、天台等开放空间打造沉浸式的露营体验,帮助城市人群无边界的在自然中穿梭。

中国宠物行业经过二十多年的发展方兴未艾,处于快速扩张时期。作为宠物市场中的主力,犬/猫经济在2021年均大幅攀升。

而随着宠物经济的火热,越来越多的宠物业态正进入到商场里,许多购物中心也正朝着“宠物友好型”的模式升级,纷纷多维发力打造双向人宠友好空间,建立情感强链接,满足更多爱宠人士的需求。

为拉动内需,近年中央及地方纷纷出台夜间经济政策,点亮“夜间模式”,内容主要为打造夜间生活聚集区和夜间商圈,推动夜购、夜食、夜娱等多种业态的发展,挖掘国民消费潜能。

夜间客流量城市排名中一线城市上海独占鳌头,新一线城市成都跻身前五。夜间客流量商圈排名中珠江新城商圈夺得榜首,其次为长沙、成都、南京商圈。

而业态偏好中又以餐饮、零售、休闲娱乐为夜间消费的前三名,生活配套和亲子在新一线城市商圈中势均力敌。

　　未来趋势:数智化赋能地产全周期管理,头部企业在行动

疫情的反复让国民经济和线下商业均受到重创,而提振经济的核心就是促销费。因此随着疫情放开,作为承担促销费的主力军,商业地产无疑会进入更加激烈的存量竞争时代。在此背景下,商业地产布局数智化的重要性愈加明显,通过运用数智化为线下导流,搭建与消费者之间的强关系链路,在资源竞争环境中提升运营效率,从而强化商企的黑心竞争力。

MobTech商业地产数智化解决方案精准咬合商业地产开发全流程,为城市进入性决策、拿地评估、轻资产收并购、项目定位、租金测算、市场监测、品牌招商、项目运营、项目调改等里程碑业务节点全面赋能。

而通过搭建SaaS模式的数字化管理平台,明源云沃享能够帮助商企打破传统商铺与商场的被动管理关系,打造从前台-业务中心-数据中心的一整套解决方案,帮助商企在经营和管理上整体提升数字化水平,增强存量时代的核心竞争力。

随着疫情防控优化措施的持续落实,稳经济各项政策效应的逐步释放,各地经济复苏按下“快进键”,商场、影院、旅游景点等陆续恢复营业,城市“烟火气”降逐步回归。逆境下的商业地产还有哪些新兴可能,哪些新兴业态还有快速增长的机会,Mob研究院将持续联动行业优秀伙伴进行关注解读。

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