本文节选自《房地产大转型的“互联网+”路径》，该书系巴曙松教授和高级分析师杨现领博士的又一力作，由厦门大学出版社于2015年7月份出版。本书聚焦于国际知名房地产电商企业生存与发展之道，重点分析移动互联网时代的房地产行业大转型，为中国“互联网+房地产”企业寻找下一个风口。下文为书中摘编内容，敬请阅读。

　　一、未来房地产估值的方向是什么？

　　如何充分运用工具系统来提供更好的估值服务，提升估值服务水平，我们探索一种新的服务模式——房地产估值O2O。所谓房地产估值O2O，即依靠开放的估值系统应用平台，将“线下”评估作业与“线上”在线估值相结合，以估值信息系统为平台，寻求线上至线下的闭环，实现估值服务的O2O转型，提供多元化线上估值服务、完美的线上线下衔接、高效标准的线下服务及多种房地产估值衍生服务。通过大数据、大经济、大市场的交融，满足互联网时代下估值服务的多元化需求。

　　1.多元化线上估值服务

　　通过在线评估系统，建立高速、畅通的网络化服务通道，提供估价对象实时在线评估、在线委托业务、业务咨询、案例查询、价值参考、押品价值监测、市场研究分析等服务，以实现高效、便捷的服务方式。同时，针对不同房地产类型，尽量采用最精细化的区域划分，分别建立估值模型。并根据多渠道积累的过亿条真实交易数据，适时进行基准价格动态更新调整，以保证估值测算的精准性。

　　2.完美的线上线下衔接

　　通过在线平台，将需要人工评估的任务直接转至线下，线下各评估机构在线接单，提供具有公信力和法律效力的各种房地产评估报告。

　　3.高效、标准的线下服务

　　将业务分派、现场勘查、报告撰写等估价作业通过业务流程系统、外采系统、报告生成系统来操作，提供标准化和高质量的线下评估服务，提高估价师的工作效率和估价公司的管理水平。

　　4.多样的数据增值服务

　　面对海量的估价数据，通过研制各种数据挖掘算法和预测模型，去分析数据的关联性，以可视化方式展现分析及预测结果，并通过这些结果去设计新产品和服务。例如进行房地产投资回报率调查分析、城市住宅投资景气指数分析、房地产（押品）价格、租金指数及市场分析研究等。

　　二、如何搭建多来源、多维度的数据生态？

　　无论是以前的估值服务模式，还是现在的房地产估值O2O服务模式，都需要完整、标准、系统的基础数据做支撑。作为独立第三方的房地产数据服务商，我们清楚的认识到，想要不被市场淘汰，要以强大的数据库作为核心竞争力。

　　对此，应以“数据生态”为方向，即通过多种渠道“采集”数据，并进行实时更新，保证数据的及时性、丰富性；对多来源数据进行完整性、准确性等方面整理后，统一存储于立体式私有数据库，并建立不同层次数据间的关联关系，实现不同领域数据的全面对接；标准化的数据应用于各领域，在动态的应用中得到不断的“校正、检验”。这样，在数据的采集、应用及校验相互影响和补充的过程中，形成了多渠道来源、多维度应用的数据生态。

　　数据生态的搭建建立在以下几个方面：

　　1.多渠道数据来源

　　凭借着多年来实践中积累的房地产行业各类型过亿条交易及租赁数据，通过整合包括现场采集、网络挂牌、评估积累以及银行、中介等其他机构的数据，特别是政府存储的房管、税务、规划数据，从而形成多渠道数据来源体系。

　　2.全面的数据内容

　　对房地产不同阶段的数据进行存储，并建立彼此之间的关联关系，形成横纵交织的关系型数据仓库。帮助评估机构、政府部门（地税）、银行金融机构搭建多纬度、多层次的立体式私有数据库，实现数据的统一存储与应用。

　　3.标准化数据管理

　　首先，将数据信息经过标准化处理、完整性校验、到准确性校验、可行度评估后输入到数据库中，从而保证数据的完整性、准确性和一致性；其次，严格按照房地产数据标准，就全部进库数据进行清洗处理，实现基础属性内容和案例格式的统一标准化；最后，定制房地产各种数据类型、数据字段内容、数据从属关系的软件系统，实现数据的统一存储与应用。

　　4.及时的数据更新

　　以“天”为周期，对存量房市场交易数据、征税数据及市场租金进行分析，对新增楼盘进行门牌地址数据的补充，同时对系统数据库进行补充、修改、更新，提高数据匹配率，以保证估值模型的评估结果能及时的反应当前的市场状况

　　5.立体的数据展示

　　在数据管理系统平台上建立点或面的坐标关联，实现数据与地图（GIS）的有效对应，更为直观的展现各类型数据及其从属关联关系，提供清晰的地图定位和动态可视数据信息展示，避免同一套房屋估值数据无法匹配的问题。

　　三、互联网+估价=？

　　面对外部环境的变化，内部客户需求的不断提升，传统的估价行业服务本身已落后于时代。估价行业要追上时代的步伐，就必须求“变”——关注客户需求，深化不动产估价服务内涵。

　　如何“变”？这就要充分利用互联网技术，实现估价服务O2O模式。具体来说，可分为两方面。一方面，对客户而言，实现线上询价、下单、提交电子化报告的在线评估服务，成为客户身边实时在线（alwaysonline）的专家顾问。这就需要估价行业利用海量数据信息，建立不同类型的自动化评估模型，通过传统的估价方法或批量评估技术，建立在线估值系统，实现客户的实时需求。

　　另一方面，对评估机构而言，实现业务流程的自动化管理，使估价过程简单化、流程化。在这里，业务流程的自动化管理，以估价业务流程系统的形式，集业务受理、任务调度分派、现场勘查、报告撰写、报告审核、行政盖章、报告归档以及财务收费管理、客户回馈、数据上传等全流程多功能于一体，实现线上和线下的结合。其中，现场勘查可利用现有的移动3G/4G技术，通过业务采集（勘查）系统，实现信息的实时传输、数据库的对接完善及现场照片的自动分类与估价对象描述的对应；报告撰写可借助计算机，依靠报告生成系统（估价辅助系统）来实现，在减少估价师不必要的错误的同时，提高工作效率。

　　估价服务的自动化本质上是估价机构对客户服务方式的升级和转变，这就是估价服务的O2O模式。

　　随着互联网时代的到来，客户也迎来了不同于传统估价服务的全新体验。首先，客户可以通过微信进行线上询价和报单。

　　其次，对于使用者来说，原有纸质的报告形式的改变，为银行客户带来了操作上的便利。电子化报告在实现实时传送的同时，还可实现数据自动汇总，不需要客户自己再手动录入相关信息，避免了不必要的操作失误。

　　不仅如此，评估机构还可与银行等金融业机构全面对接，做到银行、金融机构、评估机构评估服务的共享与统一，实现房地产抵押品贷前咨询、贷中评估、贷后价值重估的全流程服务。电子化报告还可实现数据的汇总积累，便于建立房地产押品数据库，在数据标准化的基础上，实现房地产抵押品基础数据和评估参数的标准化共享，方便银行等金融机构日后的押品管理。

　　估价行业通过O2O的模式使“互联网+”得到落实和推广，使客户体验到全新的服务方式。这是时代的选择，也是行业的选择。

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