▲链家集团CEO彭永东
演讲：彭永东
职位：CEO
单位：链家集团
会邀：明源地产总裁峰会
以下是链家CEO彭永东演讲内容全文：
我们要转型升级，未来方向在哪里？我从6个维度讲，看中国房地产行业应该往什么方向走。
核心战场：『3+6』城市格局
人口的分布
中国有7亿城市人口，未来增长到10亿，这10亿在中国怎么分布？这直接决定了我们的生意会从什么地方出现，我们的目标在哪里。
▲日本：紧密集中型分布
日本的人口分布十分极端，高度集中在三大都市圈：
这三大都市圈占国土面积14%，但是57%的家庭都集中在三大都市圈里，58%的存量房交易、70%的新房开发，发生在这三大都市圈。
可以说，日本人口是高度密集型分布状态。
▲美国：分散式集中型
美国也非常集中，但是集中程度比日本低很多。360多个城市圈集中了将近84%的人口，集中在大的都市圈里面。
但是又相对比较分散，因为有很多城市圈，形成分布式集中状态。纽约是全美第一大都市圈，覆盖了6%的人口。
▲中国：『3+6』城市格局
中国是什么样的？我们不像日本这样集中，但同时比美国更趋于密集。
所以，我们预判未来中国会形成『3+6』格局，形成北京、上海、深圳3个都市圈，还有6个内陆中心城市，成都、重庆、长沙、武汉、南京、合肥。这是大家争夺的核心战场。
个内陆中心城市，每个城市大概1200万人口，每个都市圈都超过5000万人。同时，还有十几个分布在其他地方的城市圈，每个将有3000万人口，所以中国会走向相对集中的『3+6』格局。
根据这个判断，链家在布局上做了一些调整。我们分成7个战区，北京战区、上海战区、深圳战区、广州战区、华东战区、西部战区、环渤海，7个战区覆盖中国的3个都市圈加6个核心内陆的中心城市。
购房刚性神话将打破！
购&租
亿城市人口，怎么解决住房需求？是购还是租？到底用什么方式来解决住房问题？这是非常核心的问题。
美国、英国、日本通过自有住房解决住房问题的，占比约65%，35%通过租赁解决。
我们预判中国大概也会走向这种趋势，65%的人会自己买房，通过租别人房子或者政府解决住房问题的占比35%。
▲各国租赁结构
问题是什么？城市分化非常的不均衡。
国际惯例，在人口进入比较多的大都市，房价比较高，城市自有率比较低，靠租赁解决住房比例比较高。
东京、纽约、洛杉矶、旧金山这些地方，靠租房解决住宅问题的超过50%，甚至有的城市超过60%。
中国数量占多少？北京、深圳、上海一线城市，包括很多二线核心城市，靠租赁解决住房比例大概是30%左右，30-35%这样的水平，租赁解决住房比例还是相对比较低。
我们对未来中国的『租』和『住』有几个核心判断：
第一个判断，靠租赁来解决住房的比例会越来越高，接近30%，未来会到50%。
第二个判断，花在租赁上的钱会增加。
▲中国租金收入比
今天租赁收入比不到25%，我们判断会在40%。租赁支出增加有2个驱动力，一是收入，一是消费升级，消费者对租的需求在升级。
我们看到一线城市，租房收入弹性是1.2-1.5，指的是个人支配收入每增加10%，租房者花在租赁上的单价就会相应增长12%-15%。
也就是说，如果收入增加，房租也会上涨，弹性比例大概是1.0-1.2，所以我们判断租赁收入比会增加。
第三个判断，是租赁品质会提升。今天群租、合租仍然不少，未来会向品质租赁转移。
第四个判断，是租赁上会有大量房源供给产生。
北京属于租赁房源严重不足的，北京存量房是750万套，平均每套房大概2.1间，但是北京的常住人口2300万人，理论上这么多人塞不到这些房子里，住宅品质相对偏低。
这样城市会产生大量新增的租赁住宅。
解决住房问题无非两个手段，一是盘活存量，另一个是加大租赁房源供给。房企包括政府开始加大租赁的房源供给，所以未来租赁领域是非常有空间的。
▲美国租赁资产管理公司管理房屋套数
同时，要看到，租赁的资产管理是非常有空间的。美国最大的EQR管理房源超过10万套。日本最大的资产管理机构，管理的房源量超过80万套，接近100万套。
今年中国最大的租赁机构是自如，自如管理40万间房子，未来全中国租赁每年交易量5000万单，每年有5000万笔租赁合同。预估明年会到6000万笔租赁合同，租赁未来的成长非常快。
得二手房者得天下
增量vs存量
在一个稳态的城市里，有一个『千人购房率』指标，也就是1000人大概有多少人会去买房，无论是买二手房还是新房。
在英美发达国家，千人购房率指数长期保持在20-25%，每1000人里有20到25人购房，中国这个指标是12-14左右。
▲世界千人购房率指标
北京、上海和深圳一线城市大概是12-14水平，相对来说比较稳态的水平。或者说，按照成熟市场惯例，还有很大的空间。
到底买新房还是二手房？2016年，中国有9个城市二手房交易量的规模超过了新房规模。这9个城市2016年成交了27万套，新房占比40%左右。
个城市中，二手房成交比新房高2.2倍增量。2017年，又有8个城市的二手房交易量超过新房交易量。
▲二手房市场正在成为主流市场
很多人谈成熟市场、二手存量时代。美国一年房产交易600万套，550万是二手房，50万套是新房。中国一年1500万套，其中550万套是二手，950万套是新房。所以，新房还是占很大比例。
可以看到，很多一线和二线城市，二手房成交开始慢慢超过新房。未来10年，这个比例可能会变成1：1的分布，而今天大概是2：1的分布。
市场，下一个蓝海
从2B和2C视角，我们的客户是谁？我们服务所有普通消费者，还是服务大B？对于链家来讲，我们16年基本上服务的是普通消费者，
上有2个市场：一个是信息和数据的市场；第二是做线下交易的市场，全中国经纪交易大概150万从业人员，今天慢慢整合了，开始产生全国型大经纪品牌、区域性龙头企业。
▲C端和B端业务结构
最近，我们投了21世纪不动产，我们本身也做第二品牌。可以看到加盟开放平台会成为行业未来2年里非常重要的走向。
空间很大，但在中国是空白。中国在2B交易领域还处于初级阶段，美国比较成熟，CBRE这种成熟企业的资产和估值超过120亿美金，将近700亿人民币估值。中国2B市场缺乏很好的基础设施来提供服务。
悖论：互联网短平快VS地产长周期
线上、线下的维度
我们说衣食住行，『住』这个领域远远没有被互联网重构，当中有很多原因。
什么叫做一个行业被互联网重新定义？核心是效率提升，产品结构被重新定义。
第二，用户体验是不是足够好。
第三，有一批新玩家、新势力成为行业主角。
对于链家来说，我们发现被互联网改造的环节应该不到20%，大部分还是通过线下流程完成整个环节。我们预判未来越来越多环节会在线上产生互动。
房地产领域线上行为有很多特征。比如，买房用户转换化非常低，新房比二手房高一些，二手房转化率1/2500分，2500个流量才能出现1个成交转化率。
▲互联网对二手房交易的重构十分有限
还有一个特征是流程非常长，没有一个环节是核心环节。互联网对流程的改造，如果有一个流程占据80%的重要环节，你把这80%优化了，流程会被完全重构。
房地产交易没有中心环节，每一个环节都很重要，都不可或缺，却没有一个主环节。那么，线上优化变得很难，而且整个环节周期非常长。
线上6个礼拜，线下看房7个礼拜，最后成交8个礼拜，前后将近20多个星期才能够完成一个成交。
所以，用户会产生，却很难通过线上做优化。
链家网每套房子，有6个人关注和7个人关注，是不一样的，这个房子的转化率会差一倍。
如果被7个人关注了，这个房子的成交概率比只有6个人关注的时候有突变。
今天很多用户，特别是房价动荡的时候，你会发现很多人愿意在APP上给自己的房子估价。这种应用很强的行为，未来会创造更多线上行为。
品质的红利时代来了
服务的维度
未来10年是品质的红利时代，对于消费者来说需要好的服务和品质。品质溢价变得越来越高，你只要做得比别人好一点，在用户反馈上，你获得的将不是线性，而是非线性增长。
▲服务领域优秀品牌的净利润率和
所以，服务和规模不应该成为一种矛盾。我们在做规模的同时要关注服务。未来谁能够提供更好的服务，才有大概率胜出。
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