一、支持措施密集出台
 

　　人民银行、银保监会日前联合印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(“金融16条”)。同时，银保监会、住建部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场良性循环和健康发展。
 

　　招联金融首席研究员董希淼认为，去年下半年以来，少数房地产企业“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式出现风险，并对市场产生了外溢效应。受疫情影响，当前房地产市场出现一些调整。央行、银保监会发布“金融16条”，全面调整优化房地产金融政策，是稳经济、稳增长、维护住房消费者合法权益的重要举措，具有积极意义。
 

　　“房地产市场平稳健康发展事关经济社会发展大局稳定、事关民生福祉、事关人民群众切身利益。”中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏认为，房地产市场关联行业众多，其平稳健康发展关系着经济社会发展大局稳定和民生福祉，部分房企陷入流动性困境，需要为其提供流动性支持助其纾困。此外，确保房地产领域风险可控，守住不发生系统性金融风险的底线，也需稳定房地产市场。
 

　　“金融16条”延长房地产贷款集中度管理的过渡期；明确通过人民银行“三支箭”措施、政策性银行专项借款等措施，加大对房地产企业流动性支持，对“保交楼”项目予以专项支持；还提出支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，支持调整个人住房贷款政策等措施。董希淼认为，这些措施坚持问题导向，针对性较强，有助于改善房地产企业融资，稳定市场信心和预期，推动房地产市场平稳健康发展。
 

二、商业银行积极行动
 

　　目前，商业银行正加速推动“金融16条”等一系列措施落地见效。
 

　　银保监会相关部门负责人近日介绍，“金融16条”印发后，各项工作正在加快推进，一些工作已经取得阶段性进展。今年前10个月，银行业累计发放房地产开发贷款2.64万亿元，累计发放按揭贷款4.84万亿元，为稳定房地产市场提供了有力的金融支持。

　　此前，金融管理部门出台2000亿元“保交楼”专项借款，支持国家开发银行和中国农业发展银行按照有关政策和要求，在配合地方政府压实各方责任的安排下，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目建设，千方百计推动“保交楼、稳民生”。银保监会相关部门负责人介绍，截至目前，“保交楼”专项借款工作已取得阶段性进展，专项借款资金已基本投放至项目，资金投入带动形成一批实物工作量，有效促进了项目建设交付。
 

　　人民银行、银保监会近期召开的全国性商业银行信贷工作座谈会明确，在前期推出的“保交楼”专项借款的基础上，将推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。
 

　　娄飞鹏认为，新增2000亿元“保交楼”贷款支持计划，有助于推动商业银行按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供更多配套融资支持，有助于完善“保交楼”政策框架，在发挥大型商业银行“头雁”作用的同时，利用多方金融机构优势推动“保交楼”更好更快落到实处。
 

　　近日，多家银行与房企签署了战略合作协议。董希淼表示，大型银行积极与房地产公司签订战略合作协议，给予较大金额的意向性授信，是稳地价稳房价、落实“金融16条”的具体举措。通过加大对房地产企业的信贷支持，有助于改善房地产企业资金流动性。更重要的是，大型银行通过与房地产公司加强合作，传递出支持房地产行业发展的明确信号，有助于进一步稳定市场信心和预期，促进房地产市场平稳健康发展。
 

三、加快政策落地见效
 

　　“总体来看，目前的政策措施全面系统，力度较大。”娄飞鹏表示，在具体落实中，金融机构一方面要主动担当，积极发力稳定房地产市场，另一方面也要有效管理风险。在政策具体实施中，还要有效管理资金流向，因城施策提高针对性。
 

　　值得注意的是，“金融16条”仍然坚持“房住不炒”定位，并强调加大住房租赁金融支持力度。董希淼认为，金融机构应坚持“租购并举”原则，探索住房租赁金融的产品和服务创新，大力支持发展长期租赁市场，促进保障性住房建设，推动房地产新的发展模式形成。
 

　　从需求侧来看，10月金融数据反映出住户贷款特别是住户中长期贷款增长乏力，居民住房消费需求仍然较为疲弱。董希淼建议，各地应加大差别化住房信贷政策实施力度，加快下调首付比例，取消“认房又认贷”，进一步降低贷款利率。同时，目前住房信贷政策调整，主要集中在支持刚性住房需求。下一步，在如何更好支持改善性住房需求方面，还有较大的优化空间，二套住房贷款利率下限也应进行适当调整。限购政策方面，也可以适当调整。
 

　　“在降准已经落地之后，下一步可以考虑降低政策利率，引导LPR下降。”董希淼认为，当前存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需引起重视，应加快出台相关举措，引导银行降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者负担。

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