12月22日，新城控股集团创新孵化器|星翼空间资本CEO從申在CIO时代APP微讲座栏目作了题为《地产生态下的科技创新点》的主题分享。他从O2O、共享经济、新技术三个方面深度解读地产生态下的科技创新。



　　众所周知，真正的移动互联网的兴起为传统行业包括实业带来了更多的一些想象空间。移动互联网逐渐对实体经济产生影响，如电商。2013年，移动办公与移动互联网结合逐渐开始。以及微信，带来便利的同时，也为企业IT带来了一系列困扰，但也是无法回避的，移动互联网等新的技术已进入传统实业企业中，带来了一定冲击，PC互联网时代也是有一定的门槛。

　　一、基于一种新的商业形态，或一种新的模式——O2O

　　提及O2O，大家了解的是从线上到线下或线下到线上。以目前的眼光来看，O2O已不再提起，这个词对商业模式的描述不是褒义的，更多带来的是烧钱。其实它本身是一种客观的商业形态，那段时间热钱多，加之国家对双创的鼓励，企业开始纷纷圈钱，使得人们看到整体的成功率不高。但O2O队伍中还有一些成功的案例。

　　1.社区O2O形态

　　就地产企业而言，开始接触O2O时，14年的彩生活为例，港股有一个IPU，它是基于社区的O2O形态，联合物业将彩生活的生活服务集团打包上市，对地产企业而言，物业是住宅产业的后服务市场，很难有爆发式的增长，但彩生活基于O2O模式的结合，利用移动互联网的概念无疑是新的开创。从地产生态对于新的模式、新的技术结合而言，首先提到的是O2O，且为社区O2O。从2014年开始，主流地产企业逐渐关注社区O2O，同时期一些地产巨头也纷纷布局，如万科发布睿服务体系，有一个O2O载体——APP。社区O2O主要是围绕社区生态最后一公里的综合服务和管理模式。在传统住宅中，要有物业管理。做O2O新模式时，仍然跳不出物业这一行当。因此，对社区O2O模式而言，人们普遍认为成功的很少，很难做起来，包括地产企业、创业团队、互联网企业巨头都在考虑做社区O2O，进入社区生态。2014年，生活服务市场很火，是一个万亿的市场，与社区市场相关联的。原因主要有以下两个方面：第一，O2O本身是从线上到线下或线下到线上的，势必意味着需要存在线下的。线下是很重的，也很难快速拓展，需要大量资源及资本的投入，而传统物业便是线下资源。第二，政策导向倾向于用物业做社区管理，加之物业本身在人力、资源方面的优势。因此，社区O2O到现在于地产企业内部的存在是尴尬的，包括社区O2O、物业O2O。

　　2.物业O2O形态

　　社区O2O可以理解为它是一种新的业务结合传统资源的组合，物业O2O更像传统业务线上化、移动化的管理方式。无论如何，在做O2O时，需要一定的运营职能，是与物业管理职能有一定冲突的。从O2O运营角度而言，不认为物业有运营能力将社区用互联网方式运营好，从物业角度讲，社区是其本身管理的，不可替代的。这也是为什么近几年地产企业少有将O2O概念落在社区中的原因。但社区O2O的概念已经植入到地产企业中了，很多包括万科、龙湖、新城、彩生活等，都开始借助社区O2O概念外延自己传统物管、社区后服务市场业务，这也是典型的与新商业模式接入的切合点。

　　3.商业O2O形态

　　商业O2O并不是一种新的业务模式，仅仅是传统的商业营运结合了O2O的概念，做了一种对传统商业营运的互联网升级，不能算作一种新的业态或业务模式，可以将其理解为商管的移动化展现。在商业地产体系中分两块：一个是商业开发，俗称设计、造房子；另一个是商业管理，即商场持有、运营的团队机构，这是典型的运营主体，而之前提到的物业，是管理社区的，其职能是无法准确定位的。实际上，商管体系中的商业营运属于实体商业线下的运营实体，只是利用很好的互联网概念和互联网工具为实体运营团队带来了线上运营的途径和方法，并没有产生新的商业模式或新的业务形态，其本质也是IT移动化的体现。于是，越来越多的终端用户借助商业O2O的概念了解实体商业，典型的商业O2O有几种做法：一种是商场自建一个线上到线下的平台，线下连接商管营运团队，线上传统的将IT系统作为后台，加之中台的数据采集、建模、分析，以及前台对应的消费者，如APP、微信号，主流做法是商场WiFi连接、场内WiFi导航、汽车导航、店面优惠券等。

　　二、2015年便开始火热的共享经济

　　共享经济与地产企业的第一个结合：2013年一个做房地产营销的企业，借助共享经济做了全民营销的概念，利用自己的资源或人脉，将其推荐给销售，构建成销售网络，使得地产企业以更低的成本挖缺高意向的潜在消费者，这是移动网络的概念，也是共享经济的体现。因此，全民经济的模式改变和优化了地产企业传统的销售模式，通过共享的方式聚焦到消费者身上，但其无法实现规模化。全民经济本质上是业务的一种微创新，但业务的微创新是地产的新玩法，传统业务上对于新概念、新业务的融合。另外一个结合——车位共享，在一二线城市，车位是一个紧张的问题，如摩拜单车、Uber就是共享自己的单车资源，它不应该成为主流模式，地产很难跳过物业做社区的车位共享。包括共享公寓、房子，短租等都是共享经济的一种延伸。

　　三、新技术与地产生态的结合

　　1.物联网

　　如果说共享经济和O2O处于互联网+的大潮下，那么物联网和下一代人工智能是第四次工业革命带来的拐点。物联网与地产生态的结合是一定会出现的，具体的结合点如智慧住宅、智慧社区，智慧社区很早就出现了，但一直都未落地，随着人们对物联网的理解与接受，以及移动互联网带来的红利、互联网底层技术的成熟，落地也逐渐明朗。智慧住宅与智慧社区分为户内与户外，物联网与智慧住宅典型的结合体现在智能家居，但它不能代表整个科技住宅。智能家居属于后装，智慧住宅应该是前装加后装。那么什么是智慧住宅？这里澄清几大误区，地产行业中的物联网领域中国与国外有很大的差距，一方面是物联网技术，另一方面是终端用户对于物联网、智能硬等概念的认知。与国外用户相比，国内用户在安全意识方面有所欠缺。而在物联网技术方面，差距主要体现在底层协议的应用上，国内普遍具有中国特色，主要精力放在两个地方，一个地方是生态，如海尔、格力、阿里、腾讯等，都想做生态、标准，侧面而言，巨头的心态也是在大的蓝海市场中捞到属于自己的蛋糕，就物联网技术的发展而言，这是一种倒退。另一个阻碍在于，即使标准及底层的通用协议的认知不同，国内智能单品更多地基于WiFi协议，一方面因为终端用户对于WiFi的理解，另一方面由于WiFi的技术门槛较低，普及度较高，最终实现远程操控和连接。这些技术的发展及对国际标准的认知，都会推动物联网技术在国内的落地。但智慧住宅、智慧社区，其本质并不是解决连接问题，而是解决优化居住、优化生活体验的问题，WiFi连接并不能解决这些问题。智能单品的组合形成生活场景的智能化才能真正将居住品质体现出来。

　　物联网不论是与智慧社区、还是住宅的结合会越来越紧密，但现阶段依然有断层。好的技术、平台、前中后端不能很好地结合到住宅业务中，在这中间需要有一个翻译转换，这个问题需要一个短的时间或一两个角色来打通，而不是传统的售卖系统方式实现。作为IT从业者，这些都是需要考虑的。物联网其实是一种不可逆的趋势。

　　2.VR、AR——虚拟现实、增强现实概念

　　VR、AR技术与地产的结合处于初级阶段，一开始是技术是错与技术应用的阶段，谈不出新的商业模式和业务模式，通过技术应用来炫出一些内容，在传统业务链条的基础上加分，更多的是技术施工。渐渐地会发现这些技术在传统行业、传统业务流中有一定的影响，如移动互联网对地产企业最初的影响是微楼书，VR目前停留在初级，仅用在看房，即VR看房。VR看房也有很多团队来做，解决了地产营销的痛点，如做实际样板房时无法将所有样板房展示出来，包括由于销售时间限制无法展示样板区。目前VR技术还未到兴奋点，当然还有很多缺陷，无论如何，新技术结合到地产生态中，是为地产营销加分，也会产生一些可预期的案例。VR与AR的技术在家居选择搭配方面也会有所体现。

　　地产生态中新的技术会层出不穷，除VR、AR、物联网，还有人工智能、区块链等，对地产企业而言，都会是一种挑战。

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